Sıkça Sorulan Sorular

Soru 1: Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?

Cevap: Kat irtifakı, inşaatı devam eden veya bitmiş ancak henüz iskânı (yapı kullanım izni) alınmamış binalardaki arsa payını gösterir. Kat mülkiyeti ise inşaatı tamamen bitmiş, iskânı alınmış ve projesine uygunluğu onaylanmış bağımsız bölümler üzerindeki kesin, resmi ve hukuki mülkiyet hakkıdır.

Soru 2: Aidatını ödemeyen komşuya karşı ne yapılabilir? (KMK Madde 20)

Cevap: KMK Madde 20 gereğince aidat borcunu ödemeyen sakinlere karşı yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir. Ayrıca, ödenmeyen aylar için yasal olarak aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır.

Soru 3: Yönetim planı nasıl değiştirilir? Gerekli oy oranı nedir?

Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, tüm kat maliklerini bağlayan ana gayrimenkulün yönetim planının değiştirilebilmesi için, kat malikleri kurulunun beşte dördünün (4/5) olumlu oyu şarttır.

Soru 4: En üst katta oturan kişi çatıyı kapatıp terasa çevirebilir mi? (KMK Madde 4)

Cevap: Hayır. KMK’nın 4. maddesine göre çatılar ve genel dam terasları ortak alan kabul edilir. Tüm kat maliklerinin %100 yazılı rızası ve onaylı mimari proje değişikliği olmadan çatının tek bir kişi tarafından kapatılması yasal olarak mümkün değildir.

Soru 5: Kat malikleri genel kurul toplantılarında vekalet kullanımı nasıl olur?

Cevap: Toplantıya katılamayacak bir kat maliki, başka bir kat malikini veya üçüncü bir kişiyi vekil tayin edebilir. Ancak bir kişinin asilden ve vekaleten kullanabileceği oy sayısı, toplam oy sayısının üçte birini (1/3) geçemez. Eşler ve birinci derece akrabalar için de geçerli yasal sınırlar ve usuller uygulanır.

Soru 6: Apartman veya sitelerde yönetici seçilmesi ne zaman zorunludur? (KMK Madde 34)

Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine göre, ana gayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü (daire/işyeri) varsa yönetici atanması kanunen zorunludur. 8 daireden az olan binalarda yönetici seçilmesi isteğe bağlıdır.

Soru 7: Birinci katta oturan veya asansörü kullanmayan sakin asansör giderlerini ödemez mi?

Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aksine bir yönetim planı maddesi yoksa, zemin veya birinci katta oturan kat malikleri de asansörün bakım, onarım ve işletme giderlerine arsa payı oranında katılmak zorundadır. “Kullanmıyorum” gerekçesiyle muafiyet talep edilemez.

Soru 8: Ortak alanlara (merdiven boşluğu, sığınak, otopark) eşya koyan komşuya karşı ne yapılır?

Cevap: KMK Madde 18 uyarınca kat malikleri birbirini rahatsız etmemek ve kurallara uymakla yükümlüdür. Ortak alanları işgal eden kişiye karşı site yönetimi ihtar çekebilir, sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nden “müdahalenin men’i” (işgalin önlenmesi) ve eski hale getirme davası açılabilir.

Soru 9: Eski ev sahibinin ödemediği geçmiş aidat borçlarından yeni ev sahibi sorumlu mudur?

Cevap: Hayır. Yargıtay kararlarına göre yeni ev sahibi, sadece tapuyu devraldığı tarihten sonraki aidat ve ortak giderlerden sorumludur. Eski ev sahibinin dönemine ait borçlar şahsi borç niteliğindedir ve eski malikten icra yoluyla tahsil edilir.

Soru 10: Kiracı genel kurul toplantılarına katılabilir mi, oy kullanabilir mi?

Cevap: Kiracılar doğrudan kat maliki olmadıkları için genel kurula asil üye olarak katılamaz ve oy kullanamazlar. Ancak, ev sahibinin kendisine ıslak imzalı bir “Vekaletname” vermesi durumunda, ev sahibini temsilen toplantıya katılabilir, söz alabilir ve oy kullanabilirler.

Soru 11: Yönetici, aidat ödemeyen kişiye icra takibi başlatmak için genel kurul kararı almak zorunda mıdır?

Cevap: Hayır. KMK’nın 35. maddesinin (i) bendine göre, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapmak ve dava açmak yöneticinin yasal görevleri arasındadır. Bunun için ayrıca bir kurul kararı alınmasına gerek yoktur.

Soru 12: Gürültü yapan, apartman huzurunu bozan komşuya karşı yasal haklar nelerdir?

Cevap: İlk aşamada site/apartman yönetimi aracılığıyla sözlü/yazılı uyarı yapılır. Gürültü devam ederse kolluk kuvvetlerine (Polis/Jandarma) bildirilerek Kabahatler Kanunu kapsamında idari para cezası uygulanması sağlanabilir. Sorun süreklilik arz ederse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak “hakimin müdahalesi” talep edilebilir.

Soru 13: Apartman görevlisinin (kapıcı) kıdem tazminatını kim öder? Ev sahibi mi, kiracı mı?

Cevap: Apartman görevlisinin kıdem tazminatı, ihbar tazminatı ve büyük demirbaş onarımları “demirbaş gideri” statüsündedir. Bu giderler doğrudan kat malikine (ev sahibine) aittir. Kiracılar sadece günlük işletme (temizlik malzemesi, elektrik, su vb.) ve personel maaş/sigorta prim giderlerinden sorumludur.

Soru 14: Mantolama (Isı Yalıtımı) yaptırmak için genel kurulda yüzde kaç oy gerekir?

Cevap: Isı yalıtımı ve mantolama uygulamaları KMK Madde 42 kapsamında “faydalı yenilik ve ilaveler” sınıfına girer. Bu kararın genel kurulda onaylanması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu (yarıdan bir fazlası) yeterlidir.

Soru 15: Yönetici seçilmek için genel kurulda aranan oy oranı nedir?

Cevap: Yönetici, kat malikleri kurulunun hem sayı hem de arsa payı bakımından mutlak çoğunluğuyla seçilir (KMK Madde 34). İlk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda da aynı kural (sayı ve arsa payı çoğunluğu) aranır; salt katılanların çoğunluğu yönetici seçimi için yeterli değildir.