ORTAK ALANLARDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Apartman ve sitelerde sürekli gündemde olan bina içine kişisel eşya, ayakkabı, ayakkabılık, bisiklet, vb. birçok eşya bırakılmaktadır. Toplu yaşam alanlarında ikamet eden birçok bina sakini bu durumdan muzdarip ve maalesef kişiler bu sorunu bir türlü çözüme ulaştıramıyor. Hatta bazen şiddete dönen vakalar da ortaya çıkıyor. Fakat 634 sayılı Kat Mülkiyet Kanunu bu konularda net maddeler içermektedir ve sonunda hukuki süreçler doğurabilir.

Bir diğer husus ise otopark sorunudur. Maalesef yapılarda yeterli araç için otopark bırakılmamaktadır. Bu sorunu aşmak için yapılaşmada yasal düzenleme ile önlem alınması günümüzde zaruriyet doğurmuştur. Yine Otopark Yönetmeliğinde ve KMK içinde maddelerle değinilmiştir.

Kısaca iki konuyu ele alalım.

Apartman ve sitelerde evin kapısının önüne ayakkabı veya kişisel eşya bırakılabilir mi?

Apartmanlarda ve sitelerde ortak kullanım alanı olarak sayılmasa da binada kapı önleri ortak geçiş alanı olarak değerlendiriliyor.

Daire kapısı önüne ayakkabı veya herhangi bir eşya koyan kat malikleri ve kiracılar mahkemelik olabiliyor. Ortak geçiş alanı olan kapı önüne ayakkabı ve ayakkabılık, bisiklet, spor aleti gibi eşyalar koymak ve geçişi engellemek Yargıtay içtihatlarınca yasak. Apartman ve sitelerde yaşayanlar gerek dairelerini ve gerekse ortak alan yer ve tesisleri kullanırken başkalarını rahatsız etmemeli, yasalara ve yönetim planına (YP) uygun davranmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 18. maddesi gereği ortak alanları kullananlar diğer kişileri rahatsız edici şekilde kullanım yapmamalıdırlar. KMK’nın 4. maddesine göre koridorlar mutlak ortak alanlardır. Burayı kullanırken, diğer insanların oradan yararlanmasını engelleyecek şekilde ayakkabı, terlik, çizme ve botlar, bunların boş kutuları ya da diğer eşyalar koridora konulmamalıdır. Yargıtay’ın kararı da kapı önlerine ayakkabı ve ayakkabılık konulmaması yönündedir.

Binanın ortak alanlarını hiç kimse dilediği gibi kullanamaz. Ortak alan kullanımında komşuluk hukuku ve saygı esastır. Hiç kimse apartman boşluğunda bir başkasının ayakkabı vs. eşyasını görme mecburiyetinde değildir. Dairelerin küçüklüğü, eşyaların ortak alana konulması işgal etme sebebi olamaz. Bunun yanında binalarda kapı önüne ayakkabı bırakılması, hijyen, koku ve estetik açısından da negatif durum teşkil etmektedir. Merdiven boşluklarına, kapı önlerine ayakkabı bırakılması ortak alanın işgalidir. Bu işgali engellemek için kat maliklerinin karar alarak yasaklama hakkı bulunmaktadır. Ayrıca kapı önüne ayakkabı bırakılmasını yasaklayan hükümler yönetim planı ile de getirilebilir. Yasaklama kararı alındığında artık tüm apartman sakinleri alınan bu kararlara uymak mecburiyetindedir.

Ama öyle bir komşu var ki, hiçbir şey fayda etmiyor. Ne yönetim planını dinliyor ne hukuk tanıyor. Sürekli gürültü yapıyor, ortak yerlere eşyalarını koyuyor, apartmanda kavga kıyamet koparıyor. Gürültü yapmaması, bu şekilde davranmaması, ortak yerlere koyduğu eşyaları kaldırması yönünde alınan mahkeme kararlarını bile dinlemiyor. Bu komşulara karşı ne yapılabileceğini soran okurlara da bir yanıtımız var. KMK’nın 25. maddesine göre binadaki diğer malikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla, dava açıp o kişinin hissesini satın alabilirler. Böylece, kurallara uymayan, kavga-gürültü çıkaran kötü komşularından tamamen kurtulabilirler.

Otopark paylaşımı nasıl olmalı?

Apartman, iş hanı ve site gibi toplu yaşam alanlarının en önemli sorunlarından biri otoparkların yetersizliğidir. Birçok yasal düzenlemeye rağmen ya otopark yapılmamakta ya da yetersiz kalmaktadır. İnşaat firmaları her bağımsız bölüme asgari 1 araçlık otopark yeri ayırmalıdır. Yeterli otopark yeri olsa dahi, bu defa bazı site sakinleri, 2-3 aracını park etmekte, diğerlerine yer kalmamaktadır. Yer bulamayanlarla, fazla yer işgal edenler arasında tartışma çıkmakta bu da ortak yaşamı çekilmez hale getirmektedir.

Peki, bu tahsis nasıl yapılıyor? Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, her binanın bir yönetim planı olmak zorunda. Yönetim planı; binanın yönetim tarzı, kullanma amacı gibi hususları düzenliyor. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde. Otoparkların nasıl paylaşılacağı da bu planda belirleniyor. Binada daire sayısı kadar otopark alanı varsa hangi alanı hangi dairenin kullanacağı bu planda belirleniyor.

Yönetim planında belirlenen yerler de çoğu zaman tartışma konusu olsa da asıl tartışmalar, sitede daire sayısı kadar otopark alanı yoksa ya da otoparklar dairelere ayrı ayrı tahsis edilmemişse başlıyor. Bu konuda yöneticinin hakkaniyetli bir kullanım yöntemi belirlemesi gerekiyor. Bunun için genel kurulda ortak bir karar alınabilir. Uygulamada, çoğunlukla 1+1 dairelere ortak bir alan bırakılıyor, 2+1 dairelere tek tek yer ayrılıyor. Bunun dışında uygulanan diğer çözüm yöntemleri şöyle: Araçların dönüşümlü olarak dışarıda park edilmesi teklif edilebilir. En yakın ücretli otoparktan yer tahsis edilerek, ücreti apartman bütçesinden karşılanabilir.

Otoparkı kullanamayan bina/site sakinleri aidattan indirim talep edebilir mi?

Ortak giderlere katılma konusunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci ve toplu yapılar için ise 72’nci maddesinde düzenlendiğini görmekteyiz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci madde hükmü gereğince; kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu doğrultuda; otopark kullanmaktan vazgeçme beyanı ile aidatta indirim mümkün değildir. Ancak uygulamada yönetim planları ve kat malikleri genel kurul kararları ile aksine düzenlemeler yapıldığını gördüğümüz yönetim kararlarına denk gelmekteyiz.

Otopark kurallarına uymayanlara dava açılabilir mi?

Kat malikleri ortak alanları ve eklentileri kullanırken Kat Mülkiyeti Kanuna, yönetim planına, kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara uymak zorundadır. Ortak alan kullanımında komşuluk hukuku ve saygı esastır. Aksi halde otoparkı kendi kullanımına özgüleyerek diğer kat maliklerinin kullanımını engelleyenler hakkında her bir kat maliki ortak alan işgali nedeniyle müdahalenin menini isteyebilir.