KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ ETKİLEYEN FAKTÖRLER VE BÜTÜNCÜL FİNANSMAN İHTİYACI

Kentsel dönüşümü etkileyen faktörler ve bütüncül finansman ihtiyacı Kentsel dönüşüm tanım olarak, afet riski altında veya bozulmaya ve çökmeye yüz tutan kentsel alanın, ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koşullarının kapsamlı ve bütünleşik yaklaşımlarla iyileştirilmesine yönelik olarak uygulanan strateji ve eylemlerin tümünü kapsamaktadır.

Kentin eskimiş ve sorunlu alanlarına yönelik gerçekleştirilen, geniş ve kapsamlı bir program gerektiren, bu alanların iyileştirilmesini ve ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel gelişmeyi hedefleyen müdahalelerin bütünüdür. Kentsel dönüşüm süreci birden çok aşamadan yer almaktadır.

Başlıklar halinde özetlemek gerekirse; k Mevcut durumun sosyo-ekonomik analizi, k Yeni dönüşüm şartlarının iyileştirici etkileri ve maliyet analizi, k Uygulanacak projenin etki sahası ve sosyo-ekonomik katkısı, k Katılımcılarla yapılacak müzakereler, k İnşaat sürecinin yürütülmesi, k Tamamlanan yapıların hak sahiplerine teslimi, k Dönüşüm sonrası sosyo-ekonomik analizlerle kentsel dönüşümün katkı değerlendirmesi olarak sıralanabilir.

Buradan da anlaşılacağı üzere kentsel dönüşüm bir inşaat faaliyeti değil, bir yaşam alanı dönüşümü olarak değerlendirilmelidir.

Dönüşüm faaliyetlerinde bölgede yaşayan insanların mevcut ekonomik durumlarının değerlendirilmesi ve bunların iyileştirilmesi dönüşüm sürecinin sağlıklı tamamlanabilmesi için olmazsa olmaz kriterler arasında yer almalıdır. Her bir dönüşüm süreci, yapılacak inşaat faaliyetlerine ekonomik olarak yük doğurma potansiyeline sahiptir.

Bu sebeple inşa edilecek projelerde müteahhitlerin veya hak sahiplerinin isteklerine göre değil, ekonomik ve güvenli yapılaşmaya müsait olarak geliştirilmelidir.

Elbette bunu başarabilmenin tek yolu proje ve ruhsatların konusunda uzman kişilerin inceleme ve onay süreçlerine tabi tutmak olacaktır.

Arsa paylarının gayrimenkul değerleme raporuna göre dağıtılması, yönetim planının ve mimari projenin ilerleyen zamanlarda ekonomik kayıplar doğurmaması adına lisanslandırılmış tesis yönetimi firmaları tarafından kontrol edilerek onaylanması, kentsel dönüşüm süreci öncesinde ve sonrasında etki değerleme raporlarının hazırlanması ve kamuoyu ile paylaşılması, imar planlarının yetkili kurum tarafından hazırlanmasından sonra kamu denetimine açık şekilde Şehir Plancıları Odası tarafından oluşturulacak plan denetim ofisleri tarafından kontrol ve tasdik edilmesi, planların hazırlanmasına esas jeolojik etütlerin mutlaka ilgili oda onayına tabi tutulması gibi önlemler hem insan hayatını, hem de ekonomik kayıpları kurtaracak önlemler olarak sıralanabilir.

Önceki yazılarımda da belirttiğim gibi kentsel dönüşüm projelerinin sağlıklı olarak devamlılığının sağlanabilmesi için sürecin finansal açıdan da doğru şekilde planlanması gerekmektedir.

6306 sayılı Kanun doğrultusunda gerçekleştirilen kentsel dönüşüm çalışmalarında karşılaşılan en büyük problem kentsel dönüşüme yeterli finansmanın sağlanamamasıdır.

İlgili Kanun uyarınca kentsel dönüşümü teşvik etmek amacıyla kira yardımı (yeni düzenleme ile İstanbul’da aylık 3.500TL’ye çıkartıldı) ve faiz destekleri (kredi limitini 600 bin liradan 1 milyon 250 bin liraya çıkartıldı) söz konusu. Ancak, yapılan bu son düzenlemelerin bireysel dönüşümü destekler nitelikte olduğunu, bunların bütüncül bir dönüşüm süreci için hala yetersiz olduğunu düşünüyorum.

Özellikle alan ve ada bazlı dönüşümlerde olması gerekenin sermaye piyasası araçlarının kullanımı olduğunun altını çizmek istiyorum; bu konudaki en önemli örneklerden birisi Türkiye’de uygulanan kentsel dönüşüm projelerinin başlangıcı kabul edilen Dikmen Vadisi Konut ve Çevre Geliştirme projesidir.

Projede kullanılmak üzere Dünya Bankası’ndan destek sağlanarak bir tanesi Almanya’da, 4 tanesi de Japonya’da olmak üzere 5 kez uluslararası piyasalarda tahvil ihraç edilmiştir.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun borçlanmaya ilişkin 68. maddesinde belediyelerin görev ve hizmetlerinin gerektirdiği giderleri karşılamak amacıyla tahvil ihraç edebileceklerini ve tahvil ihracının yatırım programında yer alan projelerin finansmanı için ilgili mevzuat hükümleri uyarınca gerçekleştirebileceklerini belirtmektedir. Kapsamlı bir dönüşüm için mutlaka bu tür finansal uygulamalara ihtiyaç olmalıdır.