DİKKAT! SİTE YÖNETİMİNE MAFYA GİRMESİN

Birçok okurumdan fahiş düzenlenen faturalar ve ‘Mafyavari’ site yönetimine karşı ne yapılabileceği yönünde sorular geliyor. Peki bu sorun neden kaynaklanıyor? Nelere dikkat etmek gerekiyor? İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık’ın yanıtları ve değerlendirmeleri şöyle:

SİTE YÖNETİMİ SORUNU ÇOK BOYUTLU

“Son yıllarda site yönetimleriyle ilgili sorunlar o kadar arttı ki, hukuk davalarıyla çözülemeyecek boyutlara ulaştı maalesef. Polisiye tedbirler, ceza kovuşturmaları devreye girmeye başladı. Bazı ‘Genel Kurul’lar (GK) polis nezaretinde yapılıyor. Geçenlerde polis tarafından İstanbul’daki bir siteye operasyon düzenlendiğini medyadan öğrendik. Sitelerin iyi yönetilememesi, yönetime gelenlerin gitmek bilmemesi, hatta site sakinlerine karşı baskı kurmaları, zorbalığa başvurmaları sorunun dışa yansıyan bir yüzü sadece. Bu sorunun eğitimden yasal düzenleme eksikliğine kadar birçok boyutu var. İnsan yaşamını bu kadar yakından ilgilendiren bu alan üniversitelerde ya hiç okutulmuyor veya bir-iki dersle geçiştiriliyor. Site yönetimlerine dönük eğitimler ise neredeyse hiç verilmiyor.

BU ALANDA ÇALIŞMA YAPILMALI

Türkiye Barolar Birliği (TBB) ve barolar olmak üzere, hukuk kurumları bu konuya yeterince eğilmiyor. Barolarda ve TBB’de bilimsel ve eğitimsel çalışmalar yapmak, yasa teklifleri hazırlamak, uzman hukukçu/bilirkişi yetiştirmek, genç hukukçuları bu alana yönlendirmek üzere komisyonlar kurulmalı, üniversitelerle, kamu kurumlarıyla ve ilgili sivil toplum kuruluşlarıyla ortak çalışmalar yapılmalıdır.

ÖZEL MAHKEME YOK, UZMAN HÂKİM YOK

Kat mülkiyeti alanında uzman mahkeme, hâkim yok maalesef. Bunlar olmayınca da uyuşmazlıkların çözümü imkansız hale geliyor. Kararların zamanında ve doğru verilmemesi vatandaşın adalete olan güvenini sarsıyor. Uzman bilirkişi olmaması da ayrı bir sorun. O ilde uzman bilirkişi olmadığı için çoğu zaman bilirkişi raporu alınabilmesi için uzak illerdeki bilirkişilere dosya gönderiliyor. Bu da davaların uzamasına neden oluyor.

KMK’DAKİ HANGİ DÜZENLEMELER SORUN YARATIYOR?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere, ilgili kanunlar yetersiz ve eksik. Bu da olayın başka bir boyutu. KMK’nın günün koşullarına uyarlanmasını sağlamak gerekir. Apartmanlar için çıkarılan 1965 tarihli yasayla devasa sitelerin yönetimsel sorunlarına çözüm bulmak imkansız. 2007 değişikliği de yeterli olmadı. Yasanın genel olarak yetersizliğinin yanında, KMK’ya sonradan eklenen ve yüklenicilere tanınan yetkiler de sorunun kaynaklarından biri. KMK’nın 10. ve 73. maddesinin yüklenicilere verdiği yetki ve kamu denetiminin olmaması da sorunların ana kaynaklarından biri.

YÜKLENİCİYE YP YAPMA YETKİSİ VERİLMESİ ÇOK YANLIŞ

Yükleniciye KMK’nın 10. maddesi ile (diğer maliklere danışmadan) tek başına Yönetim Planı (YP) yapma yetkisi verildi. Yüklenici de internetten indirdiği veya kırtasiyeden aldığı YP’yi tapuya veriyor. Sitenin iyi yönetilmesini sağlamak için o siteye özgü hazırlanması gereken YP’leri o sitedeki yapı çeşitliliğine, site sakinlerinin ekonomik, sosyal ve kültürel durumuna uygun hazırlanmadığı için sorunların kaynağı oluyor.

İNŞAATI YAPAN FİRMAYA GEÇİCİ YÖNETİM YETKİSİ VERİLMESİ HATALI

KMK’nın 73. maddesiyle getirilen düzenlemeyle yükleniciye Geçici Yönetim adı altında (neredeyse 10 yıla kadar) siteyi tek başına yönetme yetkisi verildi. GK yok. Seçme hakkınız yok. Seçilme hakkınız yok. Denetleme hakkınız dahi yok. Genel Kurul da, Yönetim Kurulu da, Denetim Kurulu da kendileri. Rantı büyük sitelerdeki yüklenicilerin atadığı yöneticiler de bu yetkiyi tepe tepe kullanıyorlar.”

GENEL KURUL’A KATILIN VE HAKLARINIZA SAHİP ÇIKIN

“Bir siteden ev ya da işyeri satın alanlar, birbirini hiç tanımayan binlerce kişinin kalabalık bir siteyi nasıl yöneteceğini genellikle sorgulamıyorlar. Yönetim Planı’nı incelemiyorlar. Devasa sitelerden yer alanlar, örgütlenip yönetimlerde söz sahibi olmayacaklarını ya da bunun çok zor olacağını ve de yıllarca mücadele etmeleri gerektiğini bilmeliler. Bu da olayın başka ve önemli bir boyutu.

GK’lara bile katılmayan, sonradan sızlanan malikler de bu kötü yönetimlerin ortaya çıkmasından birinci derecede sorumludurlar. İyi niyetli kat malikleri sitedeki yönetimsel sorunlarla ilgilenmediğinde, ortalama yılda bir kez yapılan GK’lara bile katılmadığında, az sayıda insan Genel Kurul’a katılıyor. Onlar da diledikleri kararları alıyorlar. Aidatı diledikleri gibi belirtiyorlar. Ya kendilerini veya diledikleri kişileri (bazen de usulsüz şekilde) site yöntemlerle site yönetimlerine seçtirtiyorlar. Site yönetimlerini ele geçiriyorlar ve yıllarca bırakmıyorlar. Böyle bir durumda site sakinlerine savcılığın kapısını çalmak dışında bir yol kalmıyor maalesef.

SİTE YÖNETİM ŞİRKETLERİ DE RAHATSIZ

Bu tür olaylardan ve haberlerden işini iyi yapan yönetim şirketleri de rahatsız. Mafyavari yöntemlerle site yönetimlerini ele geçirmeye çalışan oluşumlarla mücadele etmek, üyeleri olan yönetim şirketlerinin etik kurallara uygun hareket etmesini sağlamak, kamu kurumlarıyla iş birliği yaparak yasal düzenlemeler yapılmasını sağlamak, sektöre nitelikli insan gücü yetiştirmek gibi amaçlarını gerçekleştirmek üzere dernekler, federasyonlar, sendikalar şeklinde örgütleniyorlar.”

HEM AİDAT ÖDEMEYEN HEM DE SÜREKLİ ELEŞTİRENLER

“Değişik gerekçelerle aidatını ödemeyenler, sitelerde en çok sesi çıkanlar oluyor genellikle. Oysa, başkalarının hakkına saygılı olan kişiler aidatlarını zamanında ödemeliler. Sonra, bu paralar doğru yere harcandı mı diye dönem sonu yapılacak GK’da hesap sormalıdırlar. Hem aidatını ödemeyen, hem de yaygara koparanlar yüzünden haksız yere suçlanan/suçlandığını düşünen iyi niyetli yöneticiler, yeniden görev almıyorlar. Bu işi iyi yapacak nitelikteki diğer kat malikleri de haksız yere suçlanma korkusu ile göreve talip olmuyorlar. İşte o zaman, bu yönetim işini iyi yapamayacak ya da suistimal edecek kişilere gün doğuyor. O nedenle “tüm yöneticiler kötüdür, zorbadır, görevlerini suistimal ederler” gibi genelleme yapmak da hiç bir şekilde doğru değil. Çünkü, iyi niyetli ve siteyi başarılı bir şekilde yönetecek olanlar aday olmuyorlar.” 

SİTE YÖNETİMİ NASIL DEĞİŞİR?

“Seçim gündemli olağan GK toplantılarına katılarak YK’ya aday olabilir ve kazanırsınız siz seçilebilirsiniz. Ya da siteyi iyi yöneteceğine inandığınız kişilerin seçilmelerini sağlarsınız. Olağan seçime daha çok zaman varsa veya yüklenici şirket geçici yönetim adıyla GK yapmadan siteyi keyfine göre yönetiyorsa, üçte bir kat maliki veya denetçi, yöneticiye başvurarak, olağanüstü GK yapılmasını, bu GK’da mevcut YK’nın azli ve yeni yöneticilerin seçilmesi gibi gerekli gördükleri hususların görüşülmesini isteyebilirsiniz. Yöneticinin talebinizi dikkate almaması ve GK’yı toplamaması halinde, KMK’nın 33. maddesi uyarınca, hâkimin müdahalesini isteyerek, mahkeme kararıyla GK yapılmasını sağlayabilirsiniz.”

GENEL KURUL’A BAKANLIK TEMSİLCİ GÖNDERMELİ

“Bu konuda acilen yasal düzenleme yapılmalıdır. Belli büyüklükteki sitelerde GK’ya ilgili bakanlık temsilcisi gönderilmelidir. Gelen temsilci gözlemci olarak bulunmalı, hazirun listesinin güncel tapu kayıtlarına uygun olup olmadığını (gerektiğinde veya talep olduğunda) kontrol etmelidir. GK sırasında gördüğü usulsüzlükleri de not almalı, muhaliflerin GK sırasında kendisine ve divan başkanına verdikleri dilekçeyi alıp, muhafaza etmelidir. GK hazirun listeleri, GK kararları, YK ve DK faaliyet raporları, bilanço, gelir – gider hesaplarının birer örneği bakanlıkta bulunmalı. Malikler veya o siteden daire almak isteyenler bu bilgilere ve Yönetim Planı’na (YP) rahatlıkla ulaşabilmelidirler. Uyuşmazlık yargıya taşındığında ispat kolaylığı açısından bakanlıktaki bu belgeler mahkemelere delil olarak getirtilebilmelidir. Sitelerdeki suistimal iddialarında haklarını arayanlara mali bir külfet yüklenmeden kamusal denetim yapılmalıdır. Suç unsuru bulunduğunda vatandaşı muhatap etmeden müfettiş raporuna göre kamu resen suç duyurusunda bulunmalıdır.”

KAMUSAL DENETİM YOK
“On binlerce kişinin yaşadığı sitelerde adli bir vaka olmadıkça kamusal bir müdahale, ilgilenme ve denetim yok. Vatandaş hakkını mahkemede arasa da yine hakkına kavuşamıyor. Hem maddi olarak zorlanıyor hem de davalar yıllarca sürüyor. Yıllar sonra davayı kazansa da bir işine yaramıyor. Kanarya Sevenler Derneği’ni, 7 kişiyle kurulan bir kooperatifi denetleyen, genel kurula bakanlık temsilcisi gönderen kamu, 10 binlerce kişinin yaşadığı ve çok büyük bütçeleri olan siteleri polisiye bir olay olmadıkça yok sayıyor, denetim bakımından görmezden geliyor.”